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提前还房贷还是理财划算?2022房贷提前还是赚还是亏?

2022-05-24 11:58 呆鸟财经社

  近期提前还房贷话题引关注。方正证券认为:2022年2月、4月新增的居民中长期贷款为负,为2007年有统计以来唯二两次出现负增长。这说明居民按揭贷款的偿还量高于新增按揭贷款量。居民提前偿还房贷背后的原因是什么?

  居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下,经济疲弱,居民收入承压,照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快,这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复,居民对未来经济信心和收入增长预期减弱,防风险的诉求提升,从而增加了储蓄。根据我们的测算,截止今年3月底,居民储蓄率为34%,依然处于高位水平。储蓄率处于高位,居民偿还房贷的能力增加。

  居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低,而按揭利率刚性偏高。居民提前偿还房贷意愿的提升,可能与低风险资产收益率下行有关。今年以来,央行通过MPA考核等方式来推动银行存款成本下行,这推动银行存款成本逐步回落。作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截止4月11日,全市场理财产品收益率为2.8%,回落至了3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率,资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大,居民提前偿还房贷的意愿提升。

  提前偿还房贷真的划算么?

  假设一些居民在2018年10月购买了房子,这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。提前偿还利率5.7%的房贷节省的利息支出与年化3.5%的理财收益率能基本打平。因而对高于3.5%的理财收益率来说,提前偿还贷款是不划算的。虽然单一案例并不具备广泛的代表性,但需要指出的是不能直接对比房贷利率与理财收益率,还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%~4%的理财收益存疑。

  
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